Grondbeleid

Eventuele winsten uit de grondexploitaties voegen wij toe aan het resultaat van het desbetreffende boekjaar waarbij de winstbestemming vervolgens wordt voorgelegd aan de raad. Een en ander is bepaald in de Nota Grondbeleid 2024.

Voor verlieslatende grondexploitaties wordt een verliesvoorziening getroffen, zoals voorgeschreven in het BBV. Voor winstgevende grondexploitaties zijn sinds 2017 gewijzigde BBV-regels van toepassing waarbij aansluiting is gezocht bij algemeen aanvaardbare methodes in het bedrijfsleven en bij fiscale regelgeving. Hierbij is -ten aanzien van tussentijdse winstneming- de zogenaamde Poc-methode van toepassing  (Percentage of completion). Deze methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel wat betreft opbrengsten als de kosten, verkeert. Hiermee kan op basis van een deel (percentage) van de realisatie van een project tussentijdse winst worden toegevoegd aan de algemene middelen (voorheen werd uitsluitend winst genomen indien het project in zijn geheel gereed was). Concreet is deze methode uitsluitend op de grondexploitatie Mercurion, Businesspark 7Poort II, Vastgoedlocaties en Waaijakkers van toepassing omdat deze als enige winstgevend zijn. Voor alle projecten zijn beperkte wijzigingen, zodat nog geen sprake is van tussentijdse winstnemingen.

De stand van de verliesvoorziening grondexploitaties bedraagt volgens de jaarstukken 2024
€ 23.566.000.

Ten behoeve van de voorliggende meerjarenbegroting heeft een actualisatie van de risico's plaatsgevonden.
Het geactualiseerde risicoprofiel laat het volgende beeld zien:

Uit een recente risicoanalyse van de grondexploitaties blijkt dat het totale risicoprofiel van de grondexploitaties is gecalculeerd op € 2.747.000. Ten opzichte van het risico in de meerjarenbegroting 2025-2028 (€ 3.897.000) betekent dit een daling van € 1.150.000.

Dit risicoprofiel van €  2,7 miljoen bestaat onder andere uit risico’s die worden veroorzaakt door projecten die zich in de beginfase van de ontwikkeling bevinden, zoals het Hof, Waaijakkers, Vestersbos en Businesspark 7Poort II. In deze fase zijn nog veel onzekerheden en kunnen risico’s in de toekomst plaatsvinden. Risico’s waar we geen grip op hebben zoals kostenstijging en vertraging in de gronduitgifte worden daarom meegenomen in het risicoprofiel. Ook de prijsstijging van materialen is ongekend hoog geweest. Hoe het prijsverloop verder zal gaan is onzeker en vormt daarom een risico. De gevolgen van het Oekraïne conflict zijn vanaf 2022 meegenomen in de grondexploitaties en daardoor geen onderdeel meer van het risicoprofiel. De voornaamste stijging in het risicoprofiel gaat over de rekenrente die verwacht wordt te gaan stijgen, omdat voor nieuwe leningen hogere rente betaald dient te worden.

1. Zevenaar-Oost-Bedrijven:

Het risico met betrekking tot vertraging van de uitgifte in de deelgrondexploitatie 7Poort is naar boven bijgesteld. De kosten van bouw- en woonrijpmaken zijn sterker gestegen dan de opbrengsten van de bedrijfskavels. Daarnaast werd het risico binnen Zevenaar-Oost-Bedrijven gevormd door de blijvende onzekerheid rond het Tracébesluit A15/A12. Echter sinds 2 oktober 2024 heeft de Raad van State een positief besluit genomen om de vergunning onherroepelijk te verklaren. De verbetering komt vooral door de aanpassing van de rekenrente in  het risicoprofiel. Dit komt met name door het rekening houden met een rentestijging voor de aankomende jaren. Aangezien de rente op leningen die op het moment worden aangegaan veel hoger is dan de huidige rekenrente binnen de gemeente. Dit heeft een positief effect voor winstgevende grondexploitaties.

2. Zevenaar-Oost-Wonen:

De risico’s voor de grondexploitatie Zevenaar-Oost-Wonen zijn afgezwakt ten opzichte van de meerjarenbegroting 2025-2028. Dit betekent dat het risico van dit project nog steeds gevormd wordt door onder andere kosten- en opbrengstenstijgingen, maar dat de effecten ervan lager zijn. Mede door het afsluiten van twee deelgrondexploitaties en gesloten overeenkomsten, zijn de risico’s voor Zevenaar-Oost-Wonen afgenomen.

3. Middag-Oost & Zwanenwaay:

De risico’s voor de grondexploitatie Middag-Oost & Zwanenwaay verbeteren ten opzichte van de begroting. Dit komt vooral doordat de werkzaamheden voor bouw- en woonrijp maken op Middag-Oost bijna zijn afgerond. Nu Middag-Oost bijna is afgerond, wordt Zwanenwaay ook weer verder opgepakt en de selectieprocedure is gestart. De risico’s voor deze projecten zijn voornamelijk gebaseerd op stijging of daling van rente, opbrengsten- en kostenstijgingen of vertraging van gronduitgifte.

4. Waaijakkers:

De bestaande risico’s voor de grondexploitatie Waaijakkers blijven ongewijzigd ten opzichte van de jaarrekening. Deze ontwikkeling bevindt zich nog in de beginfase van de planuitwerking en heeft daardoor meer onzekerheid. Het risico wordt onder andere gevormd door mogelijke kostenstijgingen en het niet verkrijgen van de exploitatiebijdragen.

5. Businesspark 7Poort II:

Bij het openen van de nieuwe grondexploitatie behoort ook een nieuw risico overzicht. In 2024 is de grondexploitatie Businesspark 7Poort II geopend. In het begin van een ruimtelijke ontwikkeling zitten vaak de grootste risico’s. Op dit moment houden we rekening met de volgende risico’s: doorlooptijd verbreding A12, de beperkte beschikbaarheid van nutsvoorzieningen met mogelijke vertraging van de verkoop van de bedrijfskavels, aanvullende onderzoeken flora en fauna, mogelijke afwaardering van gronden op het moment dat niet alle gronden worden ontwikkeld en onvoldoende interesse in de bedrijfskavels.

6. Vestersbos

In 2024 is de grondexploitatie Vestersbos geopend, dat betekent dat de ontwikkeling meer risico’s met zich mee brengt door de fase waarin het zich bevindt. Vestersbos kent over het algemeen geen grote onvoorziene risico’s. De grootste risico’s waar rekening mee gehouden wordt is extra sloopkosten voor bestaande bebouwing, langere procedures omgevingsplan, kosten- en opbrengstenstijgingen.

In de Paragraaf Weerstandsvermogen wordt inzicht verschaft in de verhouding van de grondexploitatie-risico's in relatie tot het risicoprofiel gemeente breed.